2019 年度策略《 2019：千鈞將一羽》核心觀點回顧

我們于年度策略《 2019：千鈞將一羽》 中提出：預計 2019 年， 政策面在十九大“房住不炒”前提下加強因城施策， 通過結構微調來實現(xiàn)總量平衡；需求側購房信貸保持平穩(wěn)增長， 部分城市改善型需求或迎來釋放，銷售總量下行與結構切換并存；供給側地產鏈向好， 新開工面積得益于存量變現(xiàn)、 低庫存、資金改善，全年增速將處于較高水平； 開復工共同推動施工持續(xù)提升； 竣工全年向好是速度而非方向問題； 土地購置費和施工類投資此消彼長， 房地產投資增速溫和回落， “質量” 提升。

2017 年來東部地區(qū)首次成為全國銷售面積單月增長的拉動因素

4 月全國商品房銷售面積同比+1.3%，環(huán)比-0.5pc，全年累計降幅繼續(xù)收窄0.6pc。其中4月東部地區(qū)銷售面積、金額同比增速分別環(huán)比+6.2pc、14.9pc 至+2.0%、 +18.1%， 2017 年以來首次成為全國銷售面積增長的拉動因素而非拖累因素。其余中部、西部、東北地區(qū) 4 月銷售增速環(huán)比均出現(xiàn)較明顯回落。 城市輪動，結構切換的趨勢已開始顯現(xiàn)。

資金改善及規(guī)劃利好促土地市場結構性回暖

4 月百城土地成交總價同比+12.3%，其中一線、二線、三線分別同比-41.1%、 +60.2%、 -28.2%。 4 月百城土地成交均價同比+39.5%，其中一線、二線、三線分別同比-28.3%、 +57.8%、 +11.7%。 可以看到當前土地市場結構性回暖主要來自于二線城市價格端彈性復蘇。我們認為其背后原因主要包括房企資金面持續(xù)改善、短期基本面底部復蘇、中長期受益于國家新型城鎮(zhèn)化頂層設計。

新開工維持較高增長，施工增速持續(xù)上行，竣工邊際向好

2019 年 1-4 月，房屋新開工同比繼續(xù)提升至+13.1%；凈停工累計同比自 2017 年 2 月以來首次負增長（ -4%） ；較強的開復工表現(xiàn)如期推動房屋施工增速進一步提升至+8.8%；房屋竣工同比降幅環(huán)比收窄 0.5pc；房地產投資+11.9%，繼續(xù)保持較高水平。2019 年以來行業(yè)供給側數(shù)據(jù)持續(xù)印證我們年度策略的觀點，我們維持2019 年新開工面積+6%~+8%，房地產投資+4%~+6%的判斷。

到位資金繼續(xù)改善，經營杠桿持續(xù)提升

4 月房企到位資金繼續(xù)保持改善趨勢，單月增速（ +18.4%）為 2017年 4 月以來最高水平。其中銷售回款單月同比（包括定金及預收款+28.2%、個人按揭貸款+20.0%）不論是絕對水平還是環(huán)比改善幅度，均位列各資金來源首位，反映了加快周轉，提升經營杠桿是目前房企的優(yōu)先策略。

投資建議

建議關注重點布局高能級城市的頭部房企， A 股如招保萬金， H 股如融創(chuàng)中國、中國金茂；同時建議持續(xù)關注存量物業(yè)資源豐富房企的長期表現(xiàn)， A 股如新城、陸家嘴、中華、金融街， H 股如華潤置地。

風險分析

房地產持續(xù)調控，導致行業(yè)整體銷售增速下行超預期；前期需求透支或棚改依賴度較高的三四線城市樓市存在回調壓力。